분양가 상한제란?(효과,적용지역,부작용 등)

정부가 치솟는 집값을 잡고 주택공급 안정화를 위해 지난 8월 분양가 상한제 시행을 예고했었습니다. 하지만 여러 의견을 수렴하여 분양가 상한제의 시행 여부를 면밀히 검토 후 실제 적용 시기를 고심해왔었는데요. 지난 10월 1일 서울 강남권을 중심으로 한 아파트 매매가와 전세가의 지속적인 상승으로 정부는 결국 분양가 상한제 카드를 빠르면 10월 말부터 시행을 한다고 결정했습니다. 보는 시각과 입장에 따라서 시행이 환영을 받을 수도 있고 환영을 못 받을 수도 있는데 어찌됐는 시행이 결정이 났기 때문에 분양가 상한제의 효과와 지정 지역 요건 마지막으로 부작용은 어떤 것이 있을지 알아보겠습니다.

분양가 상한제는 이번이 처음이 아닙니다. 무려 40여 년 전인 1977년에 이 제도가 도입되어 분양가에 대한 규제가 시작되었습니다. 시행 초기는 획일적으로 정해진 상한가로 규제를 하여서 주택공급 위축과 부동산 대란을 일으키는 부작용을 낳았으나 1989년부터는 원가연동제를 시행하며 부작용 등을없애 나갔고, IMF로 인한 부동산경기 침체로 부동산경기 활성화를 위해 분양가 상한제가 유명무실해졌다가 2005년 신규 분양주택의 분양가격 상승과 더불어 주변 아파트까지 집값이 상승해서 부활을 하였습니다. 공공택지 주택에만 적용되던 것을 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에까지 적용하게 되었습니다.

<사진: KBS>

분양가 상한제를 시행하게 되면 건설사의 이윤이 줄어들고 조합원들의 부담이 커져서 자연스레 아파트 시공자제의 다운그레이드로 인한 품질 저하 등이 발생을 하는 문제점을 낳게 되는데 이러한 부작용으로 2014년 민간택지 신규 주택에 관한 적용 요건을 강화하면서 이번에도 유명무실해지며 사실상 사라지게 됐습니다. 하지만 이번 정부 들어서 서울 최근 1년간(18년 7월~ 19년 6월) 아파트 가격상승률(5.74%), 서울아파트분양가 상승률(21.02%)을 잡기 위해서 분양가 상한제의 부활을 알리고 곧 시행을 앞두고 있습니다.

◈시행 이유

<사진: KBS>

2018년 문재인 정부가 시행한 913부동산 정책으로 주택가격이 안정화에 들어가는 듯 보였지만 최근 들어 다시 주택가격이 꾸준한 상승세를 보이자 주택가격상승 억제와 주택의 안정적인 공급을 위해서 더욱더 강력한 카드인 민간 분양가 상한제 시행을 하게 됐습니다. 말 그대로 이번에 시행될 분양가 상한제는 민간택지에 지어지는 주택에 대하여 분양가 상한액을 두어 (분양가상승->기존 주변 주택가격상승->분양가상승->기존 주변 주택가격상승)으로

<사진: KBS>

이어지는 부동산 가격 상승의 악순환을 차단하려는 목적으로 시행을 하려고 하는 것입니다. 초반에도 언급했듯이 예전에도 이 제도가 시행되었으나 소기의 목적을 달성하지 못하고 대부분 유명무실해졌었습니다. 그래서 민간 주택에 대한 분양가 상한제를 반기는 목소리도 있지만, 부동산 카페의 커뮤니티나 관련 뉴스의 댓글만 봐도 우려의 목소리도 상당히 많은 상황입니다.

◈지역 지정 정량요건

<사진: KBS>

정부는 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표하면서 우리나라 주택값 상승을 이끄는 서울 강남과 더불어 주요 재건축 아파트의 상승하고 있는 주택가격을 현재 주택가격의 70~80% 수준으로 안정적으로 내리려는 목적을 갖고 기대를 하고 있습니다. 기존에 민간택지 분양가 상한제의 적용 대상이 되는 지역에 대한 지정 요건이 매우 엄격해서 있으나 마나 한 정책이었는데 이번에 발표된 적용기준 개선을 통해 분양가 상한제에 지정될 지역을 넓힐 계획입니다. 기존 정량요건과 바뀌는 정량요건을 살펴보면

필수요건으로 기존 직전 3개월 주택가격의 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과해야 했던 것을 투기과열지구(주택가격 상승률이 물가 상승률보다 월등히 높아 투기의 가능성이 있어 건설교통부장관이나 시장, 도지사가 필요한 경우 투기과열지구로 지정)로 지정된 지역으로 바뀌게 됩니다. 이렇게 되면 기존의 정량요건보다 완화가 되어 분양가 상한제의 적용을 받는 지역이 늘어나게 됩니다. 

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필수요건을 기본으로 첫 번째는 직전 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역, 두 번째는 최근 3개월 동안 주택매매량이 전년의 동기보다 20% 이상 증가한 곳, 세 번째는 직전 2개월 각각의 월평균 청약 경쟁률이 5 대 1을 초과 하거나 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10 대 1을 초과하는 지역.

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필수요건은 기본으로 첫 번째에서 세 번째까지 하나라도 해당이 된다면 분양가 상한제 지역 지정 정량요건에 해당하게 되고 위의 요건에 해당하는 지역은 주택가격의 급등했거나 앞으로 급등할 우려가 있는 지역을 선별해서 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐서 분양가 상한제 지역의 지정 여부를 따지게 됩니다. 이에 따른 현재는 서울시 25개 구를 필두로 경기도 성남(분당), 과천, 광명, 하남, 세종시, 대구 수성구 등 전국의 31곳이 투기과열지구로 지정이 되어 있고 분양가 상한제가 시행된다면 주거정책심의위원회를 거쳐서 민간택지 신규 주택에 대한 적용을 받게 됩니다.

◈바뀌는 내용

이번에 시행 예정인 분양가 상한제에 지정이 되는 지역은 크게 세 가지 정도 적용 내용이 기존과 달라지는 법 개정을 추친 중이라고 하는데요. 먼저 이 제도에 지정이 되면 효력이 발생하는 시점이 개정된 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'로 일괄적으로 변경이 되어 신규 단지 및 재건축, 재개발 사업과 상관없이 똑같이 적용을 받게 됩니다. 

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두 번째로 수도권 주택에 대한 전매제한기간을 현재 3~4년에서 5~10년으로 늘려 인기 청약 지역의 단지에 대한 투기수요를 차단한다는 계획을 세웠습니다. 마지막으로 후분양 아파트의 기준도 현재 지상층 층수의 2/3 이상 골조 공사의 공정률 50~60%에서 지상용 골조공사 공정률 80% 수준 이후 분양이 가능하도록 할 것이라고 밝혔습니다.

◈부작용은?

<사진: KBS>

부동산 업계에서는 달라지는 2019 분양가 상한제가 시행된다면 서울을 포함한 현재 투기과열지구 상당수가 지정 지역 요건에 충족이 되어 상한 제한을 받을 것으로 예상한다고 하는데요. 그렇다면 부작용은 어떤 것이 있을까요? 먼저 건설사는 신규물량이나 분양수익이 줄어 회사 운영에 차질을 빚을 것이고,

<사진: KBS>

이러한 피해를 줄이기 위해 건설사는 조합원들에게 분담금을 떠안겨 조합원들은 분담금이 늘어나서 피해를 보게 됩니다. 일반분양을 받은 사람들은 기존보다 저렴한 가격에 분양을 받아서 좋긴 하지만 한편으론 건설사는 수익을 남기기 위해 저렴한 가격의 질 낮은 자재를 사용해서 공사를 하게 되어 주택의 품질이 떨어지게 됩니다. 그리고 전매제한 기간 연장으로 인한 피해도 예상이 됩니다.

<사진: KBS>

당장 재개발, 재건축을 계획하던 곳도 계획에 차질을 빚을 전망인데요. 일반 분양가가 낮아지면 조합원들의 분담금이 늘어나고 부담이 커지는데 그러면 재개발, 재건축에 대한 동의를 받기가 힘들어 개발을 추진하기가 어려워집니다. 일반분양가가 낮아지고 개발이 들어간다고 하더라도 이익이 줄어든 건설사는 조합원들의 요구사항을 들어주기 힘들어지게 되고 이로 인해 건설사와 조합원들 간의 마찰도 발생할 것으로 예상이 됩니다.

<사진: KBS>

여기까지 2019년 부활하는 분양가 상한제의 효과와 지정 지역 요건, 부작용에 대해 알아봤는데요. 역사에서 보면 표면상으로는 좋은 목적으로 정부에서 부동산 시장에 대해 개입을 했었지만, 결과는 처음에 계획했던 것만큼 얻었던 적은 거의 없었던 것 같습니다. 많은 사람의 우려와 기대 속에서 2019년에 부활 예정인 문재인 정부의 분양가 상한제 과연 그 결과는 어떻게 될지 1년이나 2년 후면 알 수 있을 것 같습니다. 지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

이상으로 분양가 상한제란?(효과,적용지역,부작용 등) 포스팅을 마칩니다. 이 글을 보시는 분들의 공감♥과 댓글은 저에게 큰 힘이 됩니다.^^ 감사합니다.